建築条件付き土地を購入し、納得の家を建てた体験から
建築条件付き土地のメリットとデメリット、
行き詰まったときの条件の外し方まで、
実体験をふまえてお伝えします。
この記事を読めば、
「建築条件付き土地を購入するか迷っている方」
「建築条件付き土地を契約したけど、間取りや仕様のプランニングに行き詰まっている方」
へのヒントになると思います。
建築条件付き土地とは
【建築条件付き土地】
土地情報を見ていると、ときどき目にする言葉です。
ニャッキ「建築条件付き土地」ってなに？
【建築条件付き土地】とは、購入にあたって条件のある土地のこと。
よくある条件は２つ。
わが家は、建築条件付き土地を購入し、家を建てました。
ニャッキしかし、苦労の連続でした
購入当時は知りませんでした。
建築条件付き土地の裏事情のこと。
建築条件付き土地あるある
建築条件付き土地には、以下の特徴がある土地が多いようです。
ぱちキスわたしたちが購入した土地もそうでした
いい立地なのに、周辺エリアの相場より少しお安い価格。
「いい土地みつけた！」と飛びつきたくなります。
しかし、この建築条件付きあるあるには、
以下のようなカラクリがあります。
①【立地がよい】について
土地情報をいち早くゲットできるのは、やはり不動産会社や住宅会社。
住宅会社としては、良い土地が出たら自社で買い、
利益になりやすい建て売りや、建築条件付き土地として売り出すようです。
②【土地価格が相場より少し安い】について
土地が安めの理由は、
土地を安くしても、建物価格で利益を回収できるから。
土地価格というのは、相場からかけ離れた価格にすることはできません。
その点建物は、売主が利益を多く取ろうと思えば、できてしまいます。
建築条件付き土地を契約すると、買主は施工会社を選べません。
ということは、基本的に施工会社の見積もり以外、みることができないのです。
すると買主は他社と金額比較をすることができませんから、
見積もりの価格が適正かどうか、判断するのは困難になります。
ニャッキ見積もりが適正価格なのかわからない！
相見積もりを取る先がありませんから、
出てくる見積書には歯がゆい思いをしていました。
建築条件付き土地のメリット・デメリット
わたしたちが実際に感じた、建築条件付き土地のメリットとデメリットです。
当てはまらない土地もあるかと思いますが、
私たちの実体験から感じたこととして、参考にしていただければ幸いです。
【建築条件付き土地のメリット】
間取りを自由にできる
土地の見学に行ったとき、営業の方にいわれました。
「基本的になんでもできます」
「間取りは自由です」
「基本仕様はありますが、変更も可能です」
ニャッキなんだ、条件付きというけど、自由度高いじゃないか
と思いました。
たしかに自由でした。
伝えれば、基本的になんでも引き受けてくれました。
そう、きちんと伝えることができれば、です。
間取りが自由なのはメリットなのですが、
デメリットとも表裏一体なんです。
詳しくは後述します。
条件の良い土地
住宅会社が自社で仕入れて、売り出すわけですから、
売れる自信のある土地なわけです。
そりゃ、いい土地なはずです。
立地がよい、土地形状がよいなど。
わたしたちも結局、立地と土地形状にホレて契約しました。
土地価格が相場より安い
土地価格が安いのは、
施工会社からすれば建物で利益を取り返せるから。
とはいえ、土地を安く購入できること自体はメリットといえるでしょう。
【建築条件付き土地のデメリット】
- 間取りに苦しむ可能性大
- 家の基本仕様のグレードが低め
- オプション追加で費用がかさむ
- 一定期間で間取りと仕様を決める必要がある
間取りに苦しむ可能性大
建築条件付き土地を契約し、
間取りのプランニングに苦しむ方は多いようです。
わたしたちもそうでした。
土地の手付金を支払った後、
間取りのプランニングがはじまりました。
はじめに、かなり細かい要望を伝えました。
しかし、出てきた間取りがしっくりこない。
修正を依頼するも、
修正後の間取りもピンとこない。
もはや、どこを直してもらえば理想に近づくか、わたしたち自身にも言葉にできない。
ぱちキスここでわたしたちの家づくりは行き詰まりました
ニャッキいきなり行き詰まりましたね
なぜこうなったのか。
今思えば答えは簡単。
わたしたちと、この施工会社の相性が悪かったから。
わたしたちは、それなりに家づくりにこだわりをもっていました。
わたしたちは要望を出し、それをかたちにするアイデアを
住宅会社から出してほしいと考えていました。
しかし、建築条件付き土地を販売する住宅会社の中には
注文住宅の経験値の少ない会社もあります。
注文住宅を建てているとはいっても、
実際多く建てているのは、基本仕様を組み合わせて選ぶ形式で、
こだわりのある施主の要望を叶えてきた経験は少ない、という会社もあります。
また、設計士や建築士の方との相性も重要です。
間取りのプランニングで、はじめにピンとくる間取りが出てくればよいのですが
そうではない場合、その後の修正で理想の間取りが出来上がる可能性は低いです。
ニャッキわたしたちもそうでした。
それは設計士との相性の問題だったり、それがその設計士の実力だったり。
施主のこだわりを実現できる実力を持っている会社かどうか。
家づくりにこだわりのある方ほど、
建築条件付き土地にはご注意ください。
契約前に、その住宅会社がどんな家を建ててきたのか、よく確認してください。
その施工会社が建てた家を実際に見に行ったり
施工例を写真で見せてもらって、
直感でピンとくるかどうかを、大事にしてください。
わたしたちの経験上、最初に感じた直感はあたります。
家の基本仕様のグレードが低め
家の基本仕様のグレードは、しっかり確認することをおすすめします。
建物価格を安く抑えるため、基本仕様が低めに設定されている場合があります。
うちは、断熱材や窓のグレードを上げました。
ご自身でわからない場合、
詳しい方にみてもらうことをおすすめします。
わたしたちの場合は、フリーの建築士の方にセカンドオピニオンを依頼していました。
「セカンドオピニオンなんて、頼める人が身近にいないよ！」という方は、
ココナラで「住宅購入のアドバイス」を受けてみてください。
「間取り」や住宅設計について、
一級建築士やプロの方から、アドバイスを受けられます。
画面左側の、カテゴリ「住まい・美容・生活・趣味」から
「住まい・賃貸・購入の相談」へ
開いた画面で「住宅購入のアドバイス」をクリック。
オプション追加で費用がかさむ
はじめに出される建物の見積もりは、
「あれ？けっこう安いな」
という価格でした。
しかし、ここを変更したい、あれを追加したいとするうちに、
当初の値段から400万円ほど追加になっていました。
しかも、基本仕様から外した仕様があっても、
その分の価格を下げてくれるわけでもなく…。
相見積もりを取ることもできないので、
価格が適正かどうか判断することもできない。
ニャッキ歯がゆい思いをしました。
一定期間で間取りと仕様を決める必要がある
建築条件付き土地の場合、
多くは３ヶ月で間取りと仕様を決める必要があります。
３ヶ月以内にやらなければならないことは、
①土地の売買契約
②間取りや仕様の打ち合わせ
③建築工事請負契約の締結
上記の①～③までを、３ヶ月以内に行うことになります。
ぱちキスこれは、かなりきびしいスケジュール！
間取りと仕様がすんなり決まればよいですが
わたしたちのように間取りでつまづいてしまうと、
３ヶ月なんてあっという間です。
仮に間取りがすんなり決まったとしても
仕様を決めるのだって時間がかかります。
壁紙、ドア、照明の種類
コンセントやスイッチの位置
ショールームを見に行ったり、サンプルを取り寄せたり。
ぱちキスこだわりが強い人ほど、時間がいくらあっても足りない！
プランニング期間中は、休みのたびに打ち合わせ。
家でも間取りや仕様とにらめっこ、
かなり忙しい３ヶ月になることを覚悟してください。
間取りと仕様のプランニングに行き詰まったら
「間取りと仕様のプランニングに行き詰まり、とても３ヶ月では決められない！」
そんなときは、土地の解約も視野に入れることになります。
土地の解約をする
もしも決められた期間内に「建築工事請負契約」までいけなかったらどうなるか。
支払った手付金や預り金はどうなってしまうのか。
そこはご安心ください。
建築工事請負契約を結べなかった場合は、土地の売買契約も白紙契約となり、
手付金や預り金など、売主が受け取ったお金は全額買主に戻ってきます。
そのため、３ヶ月以内にプランがまとまらなかった場合は解約、
という選択も十分にありえます。
期限内にプランがまとまらなかった場合は、
妥協して満足できない間取り・仕様で家を建てるよりは
いっそ解約して土地探しからやり直すほうが、
後々後悔がないと思います。
【裏技】建築条件の外し方【実体験】
間取りを決められないわたしたち。
結局、間取りを決められないまま３ヶ月が経ってしまいました。
しかし、土地に惚れ込んでいました。
この土地をあきらめきれません。
そこで申し出たのが…。
【外し方１】プランニング期間の延長を申し出る
期限の３ヶ月がきたときに
私たちは担当営業の方に相談しました。
「この土地で家を建てたいので、プランニング期間の延長はできませんか？」
シンプルに、プランニング期限の延長を申し出たのです。
答えは……案外すんなりOKでした。
ぱちキスえ、OKなんだ
正直わたしたちも、驚きました。
期限の延長がOKだったのは、幸運だったのかもしれません。
施工会社が地域密着の地元企業だったことや、
営業の方のお人柄もあるかもしれません。
ともあれ、プランニング期限を、３ヶ月伸ばすことができました。
建築条件付き土地を契約し、
３ヶ月の期限に間に合いそうにない方は、
期限の延長を申し出ること、検討してみてください。
会社によっては、案外OKがもらえるかもしれませんよ。
【外し方２】土地のみの購入を交渉する
私たちは、土地のみの購入も交渉しました。
建ててもらいたい工務店があったので、
その工務店の方に、施工会社へ電話もしてもらいました。
しかし、土地のみの購入は、OKをもらえませんでした。
担当営業の方によると、
この近隣エリアは自社で住宅を建ててきた歴史があり
この土地にも、社長の思い入れが強くあるとのこと。
土地価格に上乗せして支払うことも相談しましたが、
それでも土地のみの販売には応じられない、とのことでした。
しかし、今にして思えば、
もっと強い意志をもって交渉すれば、
OKをもらう余地はあったかな、とも思います。
わたしの家のご近所に最近、他社の家がいくつか建ってきてますし。
土地の金額に上乗せする額としては、
土地の金額の１割増や、500万円前後が上乗せされるのがよくある話のようです。
私たちも、それだけの上乗せを覚悟して、
情熱をもって交渉していたら
もしかしたら建築条件を外してもらえたかもしれません。
土地のみの購入を希望し、交渉する場合は
強い意志と情熱をもって、交渉に臨んでみてください。
決算期や、急に資金が必要など、相手側のタイミング次第では
建築条件が外れやすいこともあるようです。
惚れ込んだ土地があるなら、すぐにあきらめるのではなく、
ぜひ一度は建築条件を外せないか、交渉してみてください。
まとめ
この記事のまとめです。
【建築条件付き土地の条件とは】
①指定された施工会社で家を建てること
②一定期間(多くは３ヶ月)の間に、間取りから仕様まで決めること
【建築条件付き土地のメリットとデメリット】
【間取りと仕様が完成せず、約束の期限を迎えてしまったら】
- ①土地の解約をする
- ②プランニング期限の延長を申し出る
- ③土地のみの購入を交渉する
私たちの本当の理想の家づくりは、
相性のよい工務店にお願いして、
時間はかかっても、納得のいく家づくりをしたい、というものでした。
しかし私たちの場合、建築条件付き土地を購入しました。
理想の家づくりとは違ってしまいましたが、
なんとか家づくりを完了させました。
私たちの家づくりにつき合ってくださった、施工会社の方たちにも感謝しています。
ぱちキス大変だったけど、いい家が出来ました。
毎日たのしく過ごしています。
建築条件付き土地を契約し悩んでいる方や、
これから建築条件付き土地を購入しようか検討している方へ、
少しでも参考になればうれしいです。
コメント